TJSP 11/08/2015 -Fc. 1157 -Caderno 4 - Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte III -Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: terça-feira, 11 de agosto de 2015
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte III
São Paulo, Ano VIII - Edição 1943
1157
imobiliária - SATI. Entendo que a prescrição, nesse caso, é aquela decenal, de acordo com o artigo 205, do Código Civil. Nesse
sentido: “A meu ver, revela-se incorreto aplicar o prazo prescricional de 3 (três) anos previsto para a pretensão de ressarcimento
de enriquecimento sem causa. A pretensão do autor na restituição das taxas de corretagem e SATI não se funda na vedação ao
enriquecimento sem causa, mas sim na tese de que a cláusula que desloca o pagamento dessas taxas para o consumidor é
abusiva e, por consequência, nula. Como é sabido, cinco são os requisitos cumulativos para configuração do enriquecimento
sem causa como regra prevista no artigo 884 do Código Civil, a saber: a) o enriquecimento do beneficiado; b) diminuição
patrimonial do lesado (empobrecimento); c) nexo de causalidade; d) falta de justa causa e) subsidiariedade do enriquecimento
(ver, a respeito, Fernando Noronha Revista de Direito Civil, vol. 56, ps.51/78 e Agostinho Alvim, Revista Forense, vol 173, ps.
47/67). Em relação ao último dos requisitos subsidiariedade significa que somente se aplica a regra do artigo 884 do Código
Civil quando não houver dispositivo específico que regule a relação jurídica entre as partes. Sempre que exista uma ação
normal, como declaração de nulidade, resolução de contrato, execução da prestação, reivindicação, não se usa a ação de
enriquecimento. Disso decorre que a figura do enriquecimento sem causa pode ser usada como regra e como princípio. Como
regra, é fonte de direito obrigacional, gerando ação de enriquecimento. Como princípio, serve para corrigir os desequilíbrios
obrigacionais e contratuais, a exemplo do dano moral excessivo pleiteado pela parte, ou da redução da cláusula penal prevista
no art. 413. Em obra completa, Giovanni Ettori Nanni faz a distinção entre o enriquecimento sem causa como princípio e como
fonte obrigacional: “a concepção do tema como um princípio é destinada a adequar a sua atuação nas hipóteses em que não dá
ensejo ao exercício da ação de enriquecimento, ou seja, quando o locupletamento indevido não é caracterizado como uma fonte
obrigacional. Os operadores do direito fazem uso do enriquecimento sem causa, em variadas circunstâncias, sem associá-lo à
ação de enriquecimento, mas sim buscando conferir à hipótese concreta um critério de justiça e razoabilidade.” (Enriquecimento
sem causa, Saraiva, p. 189). No caso concreto, o enriquecimento sem causa só pode ser invocado como princípio e não como
regra. Em verdade, a pretensão de restituição da taxa de corretagem se funda no artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do
Consumidor, que inquina de nulidade as cláusulas consideradas abusivas. Assim, não há se falar em enriquecimento sem causa,
uma vez que há dispositivo específico que regula a relação jurídica entre as partes, qual seja, o artigo 51, inciso IV, do Código
de Defesa do Consumidor. Respeitado o entendimento do Eminente Relator, a indenização pleiteada, embora norteada pelo
princípio do enriquecimento sem causa, não tem fundamento na regra do artigo 884 do Código Civil, que goza de aplicação
subsidiária, mas sim na regra do artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor. Por consequência, o prazo prescricional é o
ordinário de 10 anos. Assim, a restituição não se confunde com o enriquecimento sem causa, pois existem situações em que tal
pretensão não se origina exclusivamente de locupletamento indevido, mas da ideia do retorno das partes ao status quo ante.
Destarte, a restituição não precisa se socorrer necessariamente da regra genérica do enriquecimento sem causa, quando houver
regra específica a fundamentá-la. Nessa acepção, a restituição deve ser tida como um gênero, com várias espécies de aplicação,
dentre as quais o enriquecimento sem causa (Giovanni Ettori Nanni, “Enriquecimento sem Causa”, Saraiva, 2004, p. 2004,
pp.200-201). Conclui-se, assim, que a demanda foi proposta com fundamento no artigo 51, inciso IV, do CDC, que, como
ressaltado alhures, inquina de nulidade toda cláusula contratual em que a abusividade for manifesta. Logo, a pretensão do autor
é sujeita ao prazo prescricional geral de 10 (dez) anos (Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Apelação nº 105953492.2013.8.26.0100 - Voto nº 23843, Relator Desembargador Francisco Loureiro). Apreciadas às preliminares arguidas nas
contestações, passo à análise do mérito do pedido. Indiscutível a relação de consumo entre as partes, já que a parte autora é
destinatária final do fornecimento de serviços e produtos prestados pela ré, conforme o art. 3º, do Código de Defesa do
Consumidor. A controvérsia cinge-se à validade de certas cláusulas contratuais à luz do Código de Defesa do Consumidor. 1.
Cláusula 9.1 que prorroga a entrega da obra e lucros cessantes Não é abusiva a Cláusula 9.1, do Capitulo IX, do Contrato de
Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autônoma (fls. 56 e ss), referente à tolerância de até 180 dias para atraso na
entrega da obra. O contrato é de adesão, mas, o simples fato do contrato ser de adesão não torna as cláusulas impostas por seu
todo abusivas. Não vislumbro, nesta quadra, qualquer abusividade nessa prorrogação do prazo para entrega da obra. Na
verdade, quando o consumidor adquire um imóvel, normalmente, já considera, como prazo de entrega, o prazo total, já com os
06 meses de atraso computados no prazo de entrega. Ademais, desde a celebração do compromisso de compra e venda do
imóvel, que ocorreu em 1 de março de 2008, a parte autora já tinha conhecimento do prazo para entrega previsto para 30 de
dezembro de 2010, bem como de sua prorrogação, de forma que não há como se alegar qualquer abusividade neste aspecto.
Consta do quadro resumo que a entrega da unidade estava prevista para 30 de dezembro de 2010, o que somado ao prazo de
180 dias, alcança a data de 30 de junho de 2011. Todavia, em se tratando de prazo de tolerância razoavelmente longo, tenho
que não comporta a ampliação por força de afirmados problemas de logística ou dificuldades enfrentadas pelas empresas
responsáveis pela obra. O alargamento desse prazo somente seria admissível se verificado evento excepcionalíssimo,
comprometedor em caráter absoluto do seguimento das obras, o que, por certo, não é o caso dos autos. A propósito, ensina
Washington de Barros Monteiro, in Curso de Direito Civil, Direito das Obrigações, 13ª ed., Saraiva, pg. 331 e 332: “resulta a
força maior de eventos físicos ou naturais, de índole inteligente, como o granizo, o raio e a inundação; o caso fortuito decorre de
fato alheio, gerador de obstáculo que a boa vontade do devedor não logra superar, como a greve, o motim e a guerra.” Para que
se configure o caso fortuito, ou força maior, “exigem-se os elementos seguintes: a) o fato deve ser necessário, não determinado
por culpa do devedor...; b) o fato deve ser superveniente e inevitável...; c) finalmente, o fato deve ser irreversível, fora do
alcance do poder humano”. Desse modo, superado que foi o prazo de tolerância, caracterizou-se o inadimplemento injustificado,
fato gerador do dever de ressarcimento das perdas e danos experimentados pelo comprador, na forma do artigo 389 do Código
Civil e artigo 43, II, da Lei n. 4.591/64. Em havendo atraso na entrega da obra, com superação do prazo estabelecido em
contrato, legítima a pretensão de responsabilização das requeridas PONTA DA PRAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
SPE LTDA e CAMARGO CORRÊA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO S/A que deverão pagar à autora o montante equivalente
ao aluguel que se presume a compradora deixaria de pagar ou auferiria caso entregue a obra no prazo é parâmetro justo e
razoável para o ressarcimento pretendido. Desnecessária a apuração em liquidação. A indenização corresponderá à quantia
mensal de 0,5% do valor do negócio, R$225.838,40 (fls. 30 item 3.1), devida a partir de 1º de julho de 2011 até a data da
entrega das chaves da unidade em questão (30.08.2012 fls. 112). Quanto à data final, entendo que deva ser a data da efetiva
entrega das chaves ao comprador, e não do deferimento do termo de habite-se. O percentual adotado, com alguma variação
para mais ou para menos, correspondente ao parâmetro aproximado, usualmente utilizado para definição do valor dos alugueres
em geral. Trata-se de verba suficiente para reparar o atraso verificado. Confira-se: “Apelação Cível. Ação de indenização. Atraso
na entrega do imóvel. Ausência de nulidade na cláusula de tolerância de 180 dias de atraso para entrega das obras. É praxe
costumeira do mercado imobiliário exatamente este prazo de tolerância. Atraso na entrega do imóvel incontroverso.
Responsabilidade da ré. De rigor a indenização a título de lucros cessantes no percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do
imóvel, desde junho de 2011 até entrega definitiva das chaves, que possibilitou a imissão na posse do imóvel. (...) Apelo
parcialmente provido. (Apelação n. 0.038.073-17.2012.8.26.0068. Relator Desembargador Silvério da Silva, 8ª. Câmara de
Direito Privado, J. em 14.04.2014). 2. Taxa SATI e Comissão de corretagem. Com relação à taxa SATI dita decorrente da
Publicação Oficial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Lei Federal nº 11.419/06, art. 4º